本報記者 劉科 發自杭州
  5月16—18日,一年一度的杭州房交會如期舉行。值得一提的是,此次房交會在首日僅有一套房子成交,與此前的歷屆房交會相比,堪稱慘淡至極。與去年熱火朝天的杭州樓市相比,今年卻墜入了降價漩渦不能自拔。5月18日,國家統計局的數據顯示,在全國70個大中城市中,杭州新建商品住宅價格環比下跌0.7%,跌幅居首。4月共有22個城市的二手住宅價格環比下跌,其中,跌幅最大的也是杭州,達0.8%。
  觀察中國房地產市場的每一輪政策變化,調控鬆綁無一不是從地方政府救市開始,而在救市之前,各方會有較長時間的博弈。眼下的杭州市場,正處於一個政府、開發商、消費者三者相互博弈的時期—地方政府想救市,又不能公開救;央行要保證首套房房貸,商業銀行卻不太願意執行;一些地產商想降價,卻只能偷偷地降;有地產商依然唱多,但消費者觀望,而有些消費者已經衝進去買了。
  半數新盤去化率不足兩成
  5月15日下午5時,綠城中國發佈公告,確認融創中國擬收購綠城中國,宋衛平、壽柏年、夏一波所持有不低於30%權益的綠城中國已發行股本。成立於1995年的綠城是杭州最大的房地產開發公司,截至去年年底,綠城中國在全國47個城市持有104個項目。
  綠城中國董事長宋衛平在隨後的公開信中稱,“三天前,我去無錫,6年前綠城拿的地,如今蓋起了當地出類拔萃的好房子,價格也不貴,但被限制的客戶太多,成了難以消化的庫存。”
  從宋衛平的這種委婉表述,或可體會長三角地區樓市高端產品面臨的深寒窘境。“今年最難賣的是大戶型,做豪宅更痛苦。”綠城富春玫瑰園項目的一位人士告訴時代周報記者,“大家有濃厚的觀望情緒,房源去化速度慢,價格有下行的壓力。”
  自今年2月杭州城北勾莊板塊的德信和天鴻兩家企業打響馬年樓市第一降以來,不少開發商的項目紛紛跳水。進入第二季度,杭州樓市承受著更大的風險壓力,許多品牌開發商都開始降價,以萬科為例,其在杭州的項目在今年4月開始打折,這被許多業內人士視為是整個行業下滑的信號。來自香港的房產大鱷九龍倉在杭州已經拉響降價號角,其位於杭州市中心的九龍倉君璽項目,首推房源折後小戶型均價4萬元/平方米,大戶型均價4.5萬元/平方米,這個價格較之前的預計價格(4.5萬-5萬元/平方米)整整降了5000元/平方米。
  5月初,位於杭州市轄內縣級市富陽的九龍倉世紀華府項目則由原價13000元/平方米跌到幾近半價的7500元/平方米出售,這一大幅降價的另一個效應是該項目售樓處隨後被老業主砸壞。在過去的幾個月中,杭州這座城市正飽受著降價潮的影響,商品住房成交量價齊跌。
  2014年第一季度,杭州市區商品住房成交10112套,同比下降了37.8%。真正疲軟的是杭州的住宅市場。
  來自透明售房網的數據顯示,半數開盤樓盤去化不足兩成。另一方面,杭州樓市的存量房不斷高企,截至5月16日,杭州全市庫存定格在123676套,主城區庫存57590套,而一年前,這兩個數據分別對應88255套和47253套。短短一年間,杭州全市庫存上升接近3.5萬套!按照當前的住房銷售速度,杭州樓市的庫存量去化大約需要25個月,遠遠高於近幾年平均10個月的庫存消化周期。
  浙報傳媒地產研究院院長丁建剛分析認為,開發商如今面臨著很大困難,而杭州作為中國房地產市場上一個標誌性的城市,若出現崩盤,決不可能是單一城市的崩盤,一定波及到全國。
  央行喊話遭遇執行難
  樓市的這種慘淡表現直接影響了土地市場。5月5日,杭州市區土地拍賣現場,計划出讓的杭政儲出[2014]10號和11號兩宗商地,均只有一家單位報名,最終均加價100萬元直接成交。賣地是地方政府的一項關鍵財政收入來源,中國經濟研究院在2014年4月發佈的一項調查表明,杭州對土地財政的依賴度排全國第一。值得註意的是,杭州土地市場的溢價在下降,今年主城區地價平均溢價率為9.3%,比去年平均20.9%的溢價率有很大的回落。
  依賴土地財政的地方政府並不希望這種勢頭繼續下去,杭州一家開發商人士告訴時代周報記者,有蕭山區政府官員在上月曾到該公司拜訪過,推介今年出讓的土地,不過該開發商目前沒有拿地計劃。
  對於經濟下行和樓市過冷的風險之擔憂,銀行對房地產行業的態度越來越謹慎。杭州多家銀行人士表示,不同程度地收緊了房貸政策。事實上,這種現象並不獨在杭州特有。對此,5月12日,央行召集15家商業銀行舉行住房金融服務專題座談會,會上要求各家銀行提高個人按揭貸款發放效率,並要求各家銀行提高對包括房貸在內的個貸業務的重視程度。
  不過,商業銀行在執行過程中仍存有變數,一家國有商業銀行浙江省分行營業部人士告訴時代周報記者,該行首套房貸仍維持基準,現有政策不會立刻調整,但樓盤區域不好、有降價風險的或者客戶信用記錄不良的,貸款利率都要基準利率往上浮一些。
  微妙的“救市”心態
  如果說開發商的心糾結在樓盤推與不推之間,銀行糾結在放與不放之間,市場信號則掙扎在救與不救之間。
  自今年以來,杭州市已經召開多次與開發商的溝通會。一位4月與會的開發商人士告訴時代周報記者,有企業代表曾表示需要政府進行政策上的鬆綁。
  儘管洶涌的降價潮已讓地方政府擔憂,但地方政府相當謹慎,在任何公開場合都不會提及放鬆限購的字眼。
  杭州濱江集團的一位人士告訴時代周報記者,自3月以來,該公司已經先後多次參加財政部、浙江省發改委等各級政府主管部門召開的相關調研會議,“密集調研的背後,可能就是政策調整的一個信號,政府正從各個層面來瞭解房地產市場的現在,為宏觀政策的推出做準備。”
  目前,在中央樓市調控紅線之下,尚無地方政府明文解除限購令,但暗度陳倉的做法在安徽銅陵等三四線城市已有出爐。就杭州市場而言,儘管政府方面尚未有明確救市的消息放出,但下半年政策微調的趨勢卻是逐漸明朗。4月16日,浙江省政府舉行經濟形勢座談會,浙江省委常委、省長李強指出,防風險,主要是防止房地產出現大的波動和企業資金鏈、擔保鏈風險,努力保持房地產市場平穩健康發展。
  4月23日,杭州市發改委宣佈,建立房地產企業重大調價政策預報制度,房地產企業在重大調價發佈前,必須通報市有關部門。雖然沒有直接涉及限購鬆綁,但政府在暗中幫助開發商渡過難關的動作仍清晰可見。4月25日,杭州市國土資源局蕭山分局發佈相關通知,在購地保證金為出讓地價的10%保持不變以外,設置了1000萬元的上限。杭州市國土資源局蕭山分局有關負責人解釋稱,“用這個辦法,鼓勵大家來蕭山拍地。”
  4月29日,杭州市蕭山區區長辦公會上還通過了一條關於拆遷戶安置的新政策,將從原先的分房安置為主調整為鼓勵貨幣安置。按照該新政策,拆遷戶一年內若購新房的話,政府將補貼拆遷戶房子總價的2%。
  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析認為,這體現了地方政府對樓市明顯降溫的一種擔心,此舉是為了應對樓市降溫作出的局部針對性措施,“這是救市,但只是很小的動作”。
(編輯:SN089)
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